Organize Sanayi Bölgelerinde Ön Tahsis Sisteminin İşleyişi

Ön tahsis sistemi, yatırımcıların organize sanayi bölgelerindeki yerlerini önceden belirleyerek henüz planlar kesinleşmeden daha rahat bir şekilde yatırım kararlarını alıp, netleştirmeleri, daha kısa süreçte gerçekleştirmelerini, rekabet konusunda daha önde olmalarını, bankalarla olan ilişkilerinde kolaylık sağlayacak bir sistem olarak bir çok avantaj taşımaktadır.

Ön tahsis kavramı 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Yasasına  18.06.2017 tarihinde eklenmesine rağmen Organize Sanayi Bölgeleri Yönetmeliğinde 05.09.2024 tarihine yapılan değişiklik ile yeni bir madde olan 54/A maddesi ile ayrıntıları belirlenmiştir.

Ön tahsis tüzel kişilik kazanarak Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı( Bakanlık )  siciline kayıt tarihinden başlamak üzere ,  Organize Sanayi Bölgelerinde ( OSB ) bu konuda  prensipleri belirlemede  yetkili organ olan ve bu yetkisini OSB yönetim kuruluna devretmesi kısıtlanmış Müteşebbis Heyet tarafından belirlenen prensipler çerçevesinde  ; Bakanlığın   izni alınarak , OSB parselasyon planının onaylanmasına kadar  yapılabilir.

Kesin tahsis, parselasyon planı tamamlandığında gerçekleştirilir.

Bakanlık izni alındıktan sonra, ön tahsis yapılacağı  OSB, OSBÜK ve Bakanlık internet sayfasında Bakanlık iznini izleyen ayın ilk Pazartesi günü en az iki hafta olmak üzere yayımlanır. Bu süre  iki haftadan daha fazla da olabilir.  Bu duyuru ve ilanda ön tahsis yapılacak parselin tahmini m2 bedelinin yer alması zorunludur.

Belirlenen süre sonunda gelen talepler Bakanlığın belirlediği kriterler çerçevesinde puanlanarak OSB Yönetim kurulunca sıralanır. Bu sıralamada, Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Karar kapsamında teşviklerden yararlanabilecek sektörlerden olmak  kriteri ile Bakanlıkça uygulanan diğer proğram veya teşviklerden yararlanmak kriterinin puanlaması zorunludur. 

Ön tahsis yapılacak alanların sayısı, gelen talepten fazlaysa, talepte bulunanların tümüne OSB’nin belirlediği bedelden OSB yönetim kurulunca  ön tahsis  yapılır.

Ön tahsis yapılacak alanların sayısı, gelen talepten azsa , duyurulan alanın 2 katına kadar en yüksek puan alandan başlayarak kısa bir liste oluşturulur.

Kısa listedeki talep sahipleri OSB tarafından belirlenen prensip ve usuller çerçevesinde.OSB’ye tanınan seçimlik hak nedeniyle ya ihaleye  ya da noter huzurunda kuraya davet edilirler.

Kura yapılması : Yedek liste de belirlenerek OSB’nin belirlediği bedelden OSB yönetim kurulu tarafından ön tahsis yapılır.

İhale yapılması : Hazırlanan ihale daveti, kısa listeyle birlikre Bakanlığa gönderilir. Bakanlık temsilcisinin ihalede bulunması zorunludur.

İhale sonucunda en yüksek teklifi veren talep sahiplerine ön tahsis yapılır. Bu kişiler ön tahsisi sözleşmesi imzalamazlar ise sıradan teklif sahipleri sözleşmeye davet edilirler.

Ön tahsis sözleşmesinde tahsis bedelinin belirlenme yöntemi ve bu yöntemle belirlenecek bedele kesin tahsiste itiraz edilemeyeceği, ön tahsisin hiçbir şekilde devredilemeyeceği  hususları da yer alır.

Bakanlık tarafından rezerv alan olarak ayrılması halinde, OSB alanının %15’ine kadar alanda; Bakanlığın uygun görüşüne istinaden ülke için stratejik öneme sahip yatırımlara ön tahsis yapılır.

Kesin arsa tahsis sözleşmesi yapılma zamanı : Ön tahsis yapılan alanlarda altyapı tamamlandıktan sonra 3 ay içinde yatırımcı kesin arsa tahsisi sözleşmesini imzalamak üzere davet edilir.

Sözleşme yatırımcı tarafından imzalanırsa/ sözleşmede yer alması gereken hususlar:

• Ön tahsis için ödenen bedel avans olarak kabul edilerek, kesin tahsiste  OSB tarafından belirlenen bedelden mahsup edilir.

          -Yatırımcının  kesin tahsiste bedele ve bedelin belirlenme  yöntemine itiraz edemeyeceği zaten ön tahsis sözleşmesinde de yer aldığı için bedele itiraz edilemez.

Arsa ön tahsis sözleşmesinde parsel tahsisi yapılan şirketin paylarının spekülatif amaçlı işlemlerin önlenmesi için Bakanlık onayı alınmadan toplam %49’unu aşan ortaklık payı değişikliği yapması halinde tahsisin iptal edileceği hususuna yer verilir.

Sözleşme yatırımcı tarafından imzalanmazsa:

• Ön tahsis sözleşmesi kendiliğinden hükümsüz kalır.

-Yatırımcının ödediği bedel en geç 1 yıl içinde yatırımcıya geri ödenir.

Ön tahsisin devir yasağı: Yukarıda belirttiğimiz gibi ön tahsis sözleşmesinde de bu husus yer almalıdır. Yatırımcının şirket olması ve bu devir yasağını bertaraf etmek için şirket hisselerini devrettiğinin tespit edilmesi halinde ön tahsis iptal edilerek, güncelleme yapılmadan bedel geri ödenir.

Bu hükmün uygulanması çerçevesinde , OSB, parsele ilişkin yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, işyeri açma ve çalışma ruhsatı aşamasında şirketin ortaklık paylarını inceler. Bu incelemede, onay alınmadan şirket ortaklık paylarında, şirket paylarının %49’unu aşan değişiklik yapıldığı tespit edilirse spekülatif işlem olarak değerlendirilir ve parsel tahsisi iptal edilir. Tahsisi iptal edilen şirkete tahsis için ödediği bedel mahsup edilerek güncel bedelden yeniden parsel tahsisi yapılabilir. Bu durumda arsa tahsis sözleşmesine ve bu Yönetmelik hükümlerine aykırı işlem yapan şirket, herhangi bir ad altında tazminat veya yeniden değerleme talebinde bulunamaz.