OSB’lerde Tesis Kiralamaları: Yönetim Vizyonu ve Sanayicinin Mevzuat Kılavuzu

Organize Sanayi Bölgeleri (OSB), diğer sanayi sitelerinden veya ticari imar alanlarından tamamen farklı, planlı kalkınmanın ve katma değerli üretimin özel mevzuatla korunan stratejik merkezleridir. Bu nedenle, OSB sınırları içindeki tesisin üçüncü kişilere kiraya verilmesi süreci, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerini aşan, son derece özel ve idari kurallarla bezeli bir dinamik barındırır.

Ekonomik dalgalanmalar veya sektörel değişimler nedeniyle tesisini kiraya vermek isteyen katılımcılar ile OSB yönetimi arasındaki koordinasyon, yatırımın ve mülkiyetin geleceği açısından hayati önem taşır.

Mevzuatın Sınırları ve Yönetimlerin Kanuni Sorumluluğu

Pek çok sanayici, mülkiyet hakkının kendisine mutlak bir kiralama serbestisi tanıdığını düşünebilir. Oysa 4562 sayılı OSB Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği, bölge yönetimlerine çok net bir misyon yüklemiştir: Bölgenin üretim bütünlüğünü, çevre dengesini, işleyişini ve katılımcı profilini korumak.

OSB yönetimleri, kanun ve yönetmelik hükümlerini uygulamakla yükümlü idari yapılar olup , mevzuatın kendilerine yüklediği denetim ve uygulama sorumluluğunu yerine getirmek zorundadır.

Dolayısıyla, yönetimden habersiz ya da mevzuata aykırı atılacak her adım, hem bölge yönetimlerini yasal olarak zor durumda bırakmakta hem de sanayici için telafisi güç yaptırımları beraberinde getirmektedir.

Bu doğrultuda, kiralama süreçlerinde şu üç altın kuralın göz ardı edilmemesi gerekir:

1. OSB Yönetiminin Yazılı Onayı Şartı

OSB’lerde “ben mülkümü kiraladım, oldu” yaklaşımı yasal olarak geçersizdir. Kiracı firmanın, o bölgenin kuruluş protokolüne ve katılımcı niteliklerine uygun olup olmadığı OSB Yönetim Kurulu tarafından incelenir ve yazılı onay verilir. Bu onay, hem mülk sahibini -katılımcıyı hem de kiracıyı gelecekteki olası bir tahliye veya faaliyet durdurma krizinden koruyan en büyük güvencedir.

2. “Tesis Amacı” ve Altyapı Uyumunun Korunması

Tesisin yapı kullanma iznindeki (iskan) üretim konusu ile yeni kiracının faaliyet alanı birbiriyle çelişmemelidir. OSB yönetimleri, bölgenin altyapısını (elektrik, su, doğal gaz ve atık yönetimi) bu ruhsatlara ve kapasitelere göre planlar. Yönetimden habersiz yapılacak radikal bir sektörel değişiklik, bölgenin altyapı dengesini riske atacağı için yasal müdahaleleri kaçınılmaz kılar.

3. Üretime geçme şartının tapu konusundaki hassasiyeti :

Tapu devri yapılmış olsa dahi, üretime geçme şartlarının tapu üzerinde şerh olarak devam ettiği durumlarda; .

OSB içindeki kiralama süreçlerinin, bölge yönetimiyle koordinasyon içinde ve mevzuata uygun şekilde yürütülmesi büyük önem taşır. Aksi halde kiracı hakkında uygulanabilecek idari yaptırımlar ve faaliyet kısıtlamaları, dolaylı olarak mülk sahibi katılımcının ticari yararlarına da  zarar verebilir.

Önemli Not: OSB sınırları içerisindeki tesislerin finansal kiralama (leasing) yoluyla edinilmesi veya kiralanması süreçlerine ilişkin yasal prosedürler ve uygulama esasları, daha sonraki bir yazımızın konusu olacaktır.

Çözüm  ve Doğru Planlama

OSB içi kiralamalar; tarafların veya kurumların karşı karşıya geldiği değil, aksine Mülk Sahibi -Katılımcı ,  Kiracı – OSB Yönetimi üçgeninin tam bir uzlaşı ve şeffaflık içinde yürütmesi gereken  bir süreçtir. Doğru hazırlanmış, OSB mevzuatının özel şartlarını koruyan bir kiralama protokolü,  sanayi tesislerini ve ticari yararları güvenceye almanın yegane yoludur.